Une fois arrivé au Portugal (et parfois même avant), une des étapes les plus importantes de son installation sera évidemment de trouver un toit où se loger. Une expatriation réussie passe par la location d'un logement, et le Portugal possède des règles propres qu’il faudra faire attention de respecter afin d’éviter les mauvaises surprises. De la recherche aux visites, en passant par la signature du bail de location jusqu’à la fin de contrat, nombreux sont les pièges à éviter pour se loger correctement, que ce soit sur Lisbonne, Porto ou dans une plus petite ville. Afin de vous aider et de vous motiver je suis Lisbob, l’assistant des expats, et je vous explique tout ce qu’il faut savoir pour se loger au Portugal.

Recherche de location au Portugal

La première étape consiste à effectuer des recherches. Aujourd’hui, celles-ci se font presque entièrement en ligne.

Voici les plus grands sites d’annonces de location immobilières au Portugal :

- Idealista.pt ;

- Custojusto.pt (équivalent du Bon Coin) ;

- Bquarto.pt ;

- Olx.pt ;

- Nestpick.com .

Il est également possible de visiter directement les sites d’agences immobilières comme :

- Era.pt ;

- Remax.pt ;

- Century21.pt ;

- Kwportugal.pt .

Les agences immobilières sont libres de vous faire payer des frais de recherches, je vous conseille de vous renseigner à ce sujet avant d’enclencher toute démarche. Au Portugal, un T1 sera un appartement avec une pièce principale (hors cuisine et salle de bain), un T2 comprendra 2 pièces, et ainsi de suite. Si vous souhaitez une chambre en collocation, il vous faudra alors chercher pour un quarto.

Enfin, les réseaux sociaux sont une bonne source d’informations pour vos recherches. N’hésitez pas à vous inscrire sur nos groupes francophones Facebook (nous en avons plus d’une cinquantaine) : il y a constamment des personnes mettant en ligne leurs annonces immobilières, et parler la même langue facilitera la communication.

Le marché immobilier portugais est très dynamique : une annonce disponible aujourd’hui ne le sera certainement plus la semaine prochaine, et il faut savoir se décider rapidement une fois le bien trouvé.

Sans tomber dans l’urgence, il faut souvent se décider lors de la visite et avoir un dossier déjà prêt à être envoyé.

Caution au Portugal

Lors de la signature du contrat, il sera demandé de verser la caution. En règle générale, il est normal de demander 2 ou 3 mois de loyer d'avance au Portugal. Néanmoins en tant qu’expatrié fraîchement débarqué, il n’est pas évident de fournir les justificatifs de revenus ou bien d’avoir un garant local (fiador). Au Portugal le garant est la personne qui donne des garanties personnelles au paiement des dettes d'un débiteur sous forme de caution. La caution est une garantie spéciale et personnelle d'obligations.

Chaque fois que le débiteur est incapable de s'acquitter de sa part du remboursement de sa dette, le garant est obligé de le faire et assume cet engagement : il doit payer tout ce que le débiteur n'a pas été en mesure de faire. Si le locataire ne peut fournir de garant, il sera alors demandé jusqu’à 6 mois de loyers d’avance, ce qui est tout à fait légal. Si un propriétaire demande plus, je vous déconseille de le faire à moins que ce ne soit une affaire en or.

Bail de location au Portugal

Comme dans d’autres pays, toute location immobilière est régie par un bail. Ce contrat de location doit être enregistré par le propriétaire auprès des Finanças, les autorités fiscales portugaises. Cela veut dire que le NIF du propriétaire ainsi que des locataires doivent figurer sur le contrat de location.

J’insiste sur ce point car il est courant d’avoir un simple contrat écrit, qui n’est en fait pas enregistré par le propriétaire auprès du fisc. Cela signifie que les loyers payés ne sont pas déclarés. Encore plus grave, cela implique également que votre contrat n’a aucune valeur, et que vous n’êtes pas protégé en cas de problème. Le propriétaire peut décider de vous mettre à la porte du jour au lendemain, sans préavis, et sans aucun recours possible.

Cela fait partie des arnaques connues au Portugal, je vous ai d’ailleurs préparé un article avec les 8 arnaques les plus courantes au Portugal.

La durée minimum légale d’un contrat de location immobilier est de 12 mois au Portugal.

Afin d’être valable, celui-ci doit comprendre :

Identité du propriétaire (Noms + NIF);
Identité du (des) locataire(s) (Noms + NIF) ;
Identité du bien loué ;
Adresse du bien ;
Durée de la location (date de début et éventuellement de fin, avec un maximum de 30 ans) ;
Prix du loyer ;
Charges comprises ou non ;
Modalités de paiement (virement bancaire, cash) ;
Modalités de résiliation du contrat de part et d'autre ;
Droits de visite du propriétaire.

Le contrat doit être signé en trois exemplaires : un pour vous, un pour le propriétaire, et un pour les autorités fiscales portugaises.

Afin de préparer votre installation au Portugal dans les meilleures conditions il est recommandé de demander votre NIF avant votre départ. Ainsi, vous aurez déjà le nécessaire afin de visiter et trouver le bien idéal.

C’est une démarche qu’il est possible de faire en ligne, sans avoir á vous déplacer. Cela se passe directement sur mon site

Préavis et fin de contrat de location au Portugal

Les règles de préavis ont été modifiées récemment au Portugal. Le préavis d’opposition au renouvellement du bail d’une durée minimum de 6 ans ou plus avec lequel une des parties doit notifier l’autre est passé de 6 mois à 120 jours. En ce qui concerne les contrats de location avec une durée inférieure, le préavis minimal a été modifié pour s’opposer au renouvellement du bail à durée déterminée, en rapport avec l’expiration de la durée initiale du contrat ou de son renouvellement (auparavant, le préavis minimal était de 1 an ou de 120 jours, selon que le propriétaire ou le locataire soit celui qui dénonce le contrat) :

Au Portugal, la dénonciation par le locataire du contrat de location était préalablement admise à tout moment après 6 mois de contrat et avec la communication appropriée 120 jours à l'avance. Il devient désormais possible d'exécuter 1/3 du bail ou de son renouvellement et de le respecter, c'est-à-dire 120 ou 60 jours à l'avance, pour autant que le contrat dure au moins un an (ou 30 jours si le propriétaire s'oppose au renouvellement du contrat).

Ce préavis doit également être respectée par le locataire pour les contrats de location à durée indéterminée au Portugal. Cette dénonciation est autorisée dès lors qu'au moins six mois de la durée effective du contrat se sont écoulés. Lisbob vous conseille de bien lire votre contrat de location et voir si d’autres clauses ne sont pas incluses.

Enfin au Portugal, le délai pendant lequel la notification préalable d'une dénonciation injustifiée de durée d'occupation par le propriétaire doit être envoyée au locataire a été réduite de 5 à 2 ans. La période minimale pendant laquelle le propriétaire doit avoir été propriétaire, copropriétaire ou usufruitier du bien immobilier en question pour pouvoir dénoncer le bail à durée indéterminée pour son logement a été réduite (de plus de 5 ans à plus de 2 ans).