Si vous envisagez d'acheter ou de vendre une maison au Portugal il est important de vous renseigner sur l’ensemble des coûts et frais complémentaires en plus de la valeur du bien immobilier. En effet il existe au Portugal comme dans de nombreux pays des démarches, procédures et vérifications à faire lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier que ce soit du côté acheteur ou bien du côté vendeur. Des taxes, préparation des documents bancaires, certificat énergétique, frais d’agence et licence d'habitabilité, sans oublier l'acte et son enregistrement : les coûts impliqués lors de l’achat et la vente d’une maison au Portugal sont importants et peuvent faire réfléchir à deux fois avant de se décider à acheter ou à vendre. Quels sont les frais à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal ? Combien coûte l’acquisition d’une maison ? Lisbob, l’assistant des expatriés au Portugal, vous dit tout sur les frais et coûts annexes lors de l’achat d’une maison au Portugal, côté acquéreur et côté vendeur.
Voici la liste de tous les coûts et frais annexes lors de l’achat d’une maison au Portugal, côté vendeur et côté acquéreur
Frais du vendeur
Le jour de l'acte d’écriture, le vendeur d’une bien immobilier au Portugal a la responsabilité de disposer et fournir tous les documents nécessaires à la réalisation du contrat. En ce qui concerne l'achat et la vente d'un bien immobilier au Portugal, il existe des documents sans lesquels il n'est pas possible de formaliser l'acte. Parmi eux, la licence d'habitabilité, le dossier technique de la propriété et le certificat énergétique. Découvrez où obtenir cette documentation et les coûts associés à la vente d’un bien immobilier au Portugal.
Permis d'habitabilité
Si vous êtes vendeur d’une propriété au Portugal et avez perdu le permis d'habitabilité, vous pouvez en demander un duplicata à l'hôtel de ville. Le coût de la délivrance du certificat avoisine les 40 €, en fonction du nombre de pages et de la commune. Certaines municipalités mettent les tables de taxes municipales à disposition sur leurs sites internet, ainsi vous pourrez connaître le coût à l’avance.
Vous connaitrez tous les couts et frais pour l’achat et la vente d’une maison au Portugal
À quoi sert le permis d'habitabilité ?
Le permis d'habitabilité est l'un des documents qu'il est impératif d'avoir sous la main lors de l'acte de vente ou d’achat d’un bien au Portugal. Il est délivré par la mairie où se trouve la propriété destinée à être vendue, achetée ou louée. Le permis d'habitabilité a pour but de confirmer que la propriété a été inspectée et qu'elle remplit les conditions requises par la loi pour être habitée.
Fiche technique logement
Si vous êtes le vendeur d’une propriété au Portugal et que vous ne savez pas où vous avez conservé la fiche technique, vous pouvez en demander un duplicata à la mairie. À l'instar des autres certificats délivrés par les municipalités, le coût de la fiche de données varie en fonction du nombre de pages et du tarif fixé par l'assemblée municipale.
En règle générale, un certificat de données techniques relatives au logement ne coûte pas plus de 100 €.
Acheter ou vendre un bien immobilier au Portugal nécessite une certaine connaissance des coûts associés
Qu’est-ce que le dossier technique du logement ?
Le dossier technique Ficha Tecnicadu logement est un document contenant les caractéristiques du bien, au moment de l'achèvement des travaux de construction, de la reconstruction, de l'agrandissement ou de la modification.
Dans la fiche technique relative au logement au Portugal, il est possible de trouver les informations sur les matériaux appliqués, les équipements de sécurité installés ainsi que sur les plans et la structure du bâtiment. Il indique également qui étaient les auteurs de projets architecturaux et spécialisés, le constructeur, le technicien responsable du travail.
Comme la licence d'habitabilité, sans le dossier technique, vous ne pouvez pas faire l'acte d'achat et de vente.
Certificat énergétique
Le certificat énergétique est le document qui atteste de la performance énergétique d’un bien immobilier au Portugal, selon plusieurs critères comme l’efficience énergétique ou l’isolation. C’est une obligation du vendeur du bien immobilier que de fournir le certiticat énergétique lors de l’acte de vente de propriété. Le prix du certificat énergétique varie en fonction de la typologie du bien et de sa fonction (commerce, bureau ou logement). Le coût du certificat énergétique comprend les frais dus à l'Agence de l'énergie (ADENE), la TVA et les frais du technicien.
Schéma des différentes classes énergétiques pour les biens immobiliers
Dans le cas de biens immobiliers destinés au logement au Portugal, les frais suivants sont dus à ADENE :
T0 et T1 : 28 €
T2 et T3 : 40,5 €
T4 et T5 : 55 €
T6 et plus : à partir de 65 €
Dans le cas de l'immobilier commercial, les frais varient en fonction de la surface de plancher :
Moins de 250 m2 : 135 €
Entre 250 m2 et 500 m2 : 350 €
Entre 500 m2 et 5000 m2 : 750 €
Plus de 5000 m2 : 950 €
À quoi sert le certificat énergétique?
Le certificat énergétique est un document qui prouve l'efficacité énergétique d'une propriété, attestant de "A +" (très efficace) à "F" (non efficace) du potentiel énergétique d'une propriété. Cette certification est réalisée par les techniciens experts d'ADENE.
Le certificat d’énergie est obligatoire en vertu de la loi lorsque des bâtiments sont mis sur le marché pour la vente ou la location. Cela permet d’avoir une idée bien précise des dépenses liées au chauffage ou bien aux travaux d’isolation à prévoir.
Frais d’agences
Au Portugal c’est le vendeur du bien immobilier qui règle les frais d’agences. En effet, les agences immobilières sont mandatées par les vendeurs afin de trouver un acquéreur dans les meilleures conditions. Les frais d’agences pour la vente d’une maison au Portugal s’élèvent en temps normal entre 2 et 8 % de la valeur du bien immobilier. Bien évidemment, ce taux peut être négocié à la hausse ou à la baisse selon la typologie du bien, sa valeur, son emplacement ou simplement la bonne entente entre le vendeur et l’agent immobilier.
Trouver le bien immobilier idéal au Portugal n’est pas si compliqué si l’on est bien accompagné
Frais côté acquéreur
C’est du côté de l’acheteur que l’effort financier est le plus important au Portugal. En effet, en plus du prix du bien, l’acquéreur doit également supporter les taxes perçues sur l'achat et la vente, les frais de formalisation de l'acte et de son enregistrement et, en cas de financement bancaire, les commissions bancaires d'étude, d'évaluation et de préparation de l'acte.
Acheter ou vendre un maison au Portugal ne doit pas vous faire oublier de calculer les frais annexes
Écriture
L’écriture est l’aboutissement du processus d’achat et de vente d’un bien immobilier au Portugal. C’est l’enregistrement officiel de la transmission du bien entre le vendeur et l’acquéreur. Une fois le jour de l'écriture arrivé, il est nécessaire de payer les coûts associés à sa préparation et à son enregistrement. Pour savoir combien coûte un acte, commencez par choisir le service par lequel vous formaliserez la transmission de la propriété.
Service Casa Pronta
Si vous préférez des montants établis à l’avance et passer par les services publics, vous pouvez utiliser Casa Pronta, un service fourni par le Ministère de la Justice.
Coûts des services de la Casa Pronta:
Achat et vente avec financement bancaire, où plusieurs inscriptions sont effectuées € 700
Achat et vente d'une maison financée par une banque dans laquelle un compte logement-épargne a été utilisé € 500
Achat et vente d'une maison sans financement bancaire dans laquelle un compte logement-épargne a été utilisé 255 €
La plupart des cas d'achat et de vente sans financement bancaire, et la plupart des cas où le prêt est transféré pour acheter une maison d'une banque à une autre 375 €
Notaires, avocats et solicitador
Les Portugais ont l'habitude de faire appel aux services d'un notaire. Cependant, la loi autorise que le contrat d’achat et de vente d’une propriété puisse être célébré au moyen d’un document privé authentifié par un avocat ou un « solicitador ». En règle générale, les prix facturés varient en fonction de la valeur transactionnelle de la propriété, et malheureusement parfois à la tête du client.
Les prix de la plupart des actes commis par les notaires sont établis par la loi. Mais en ce qui concerne les ventes et acquisitions de biens immobiliers les notaires sont actuellement libres de fixer le prix qu’ils jugent approprié.
Impôt Municipal sur les Transmissions (IMT)
Lorsque nous analysons les frais liés à l’achat d’un bien immobilier au Portugal, l’IMT est le coût le plus onéreux. En effet après avoir convenu d’un prix entre l’acheteur et le vendeur, vous devez calculer et régler l’IMT.
Le calcul de la taxe IMT est effectué en appliquant une formule mathématique en prenant en compte différents critères. Vous pouvez interroger les taux IMT dans notre article sur le calcul des taxes immobilières au Portugal. La VPT est la Valor Patrimonial Tributário. C’est la valeur patrimoniale fiscale qui exprime la valeur réelle d'un bien au cours d'une année donnée. Cette donnée est exposée dans le code de taxe foncière municipale (CIMI) et l’acheteur peut consulter la valeur qui s'applique à un logement dans le registre du bâtiment.
Vous trouverez ci-dessous quelques exemples concrets d’IMT à régler pour une propriété située au Portugal continental :
Quand doit être réglée l’IMT ?
Au Portugal l'IMT doit être payé avant l'acte d’écriture du bien immobilier. Pour réaliser l'acte, le notaire exige une preuve de paiement de l'IMT. En règle générale, le paiement est effectué sur le portail des finanças ou bien directement dans un bureau des finanças dont dépend la propriété. Toutefois, certains notaires facilitent le paiement de l'IMT et de l'impôt de timbre directement dans leur bureau, où l'acte est exécuté.
Exemption IMT
Au Portugal il existe certaines conditions pour être exempté de taxe IMT. En effet, les transactions immobilières destinées uniquement à la résidence propre et permanente du nouveau propriétaire et dont la valeur d'achat (si elle est supérieure à la VPT du bien immobilier) n'excède pas 92.407 € sur le continent ou 115.509 € aux Açores et Madère ne doivent pas payer d’IMT.
Vous trouverez plus d’informations sur notre article concernant les taxes immobilières au Portugal.
Droit de timbre sur l'écriture, Imposto no Selo
Oui au Portugal il y a toujours plus d'impôts ! Après l’IMT, l’acquéreur d’un bien immobilier au Portugal doit encore régler le droit de timbre afin d’être en règle. L'acquisition d'un bien immobilier est taxée (sauf à titre non onéreux), dans le cas du droit de timbre, au taux fixe de 0,8%, quelle que soit l’utilisation faite du bien. Ainsi, il suffit de multiplier le prix ou le VPT (le plus élevé des deux) par 0,8%.
Voici quelques exemples du coût de l’Imposto no Selo lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal :
100.000 € : 800 €
150.000 € : 1.200 €
200.000 € : 1.600 €
250.000 € : 2.000 €
300.000 € : 2.400 €
400.000 € : 3.200 €
500.000 € : 4.000 €
Le droit de timbre s'applique à tous les contrats, documents, titres, actes, livres, documents et autres faits prévus dans le tableau général du Code de droit de timbre.
Il y a beaucoup de frais et coûts annexes lors de l’achat et la vente d’une propriété au Portugal
Préparation de l’écriture par la banque
Si vous êtes acquéreur d’une maison au Portugal et que vous souhaitez passer par un financement bancaire, sachez que les coûts de l’écriture d'un bien immobilier commencent tôt à la banque. La plupart des banques au Portugal facturent des commissions d’étude de faisabilité du crédit, des commissions d’évaluation des propriétés et des commissions pour la préparation de la documentation accompagnant l’acte d’écriture. Le montant total de ces commissions et frais bancaires peut s’élever à 500 €.
Dans certains cas il est possible de négocier une réduction de commission, en fonction de vos antécédents bancaires avec votre banque.
