Da diversi anni, il numero di persone che vivono in affitto in Spagna è in aumento. Le recenti nuove leggi immobiliari hanno introdotto misure fiscali e nuovi aspetti legali riguardanti la durata del contratto o lo sfratto dell'inquilino, al fine di proteggere l'inquilino ma anche i proprietari. Tuttavia, ci sono molti dubbi su cosa sia legale fare e cosa no. È possibile negoziare il prezzo di un immobile in affitto in Spagna? È obbligatorio lasciare un deposito per un affitto? Il locatore ha il diritto di rescindere il contratto di locazione? Tante domande alle quali è importante conoscere le risposte per evitare spiacevoli sorprese. Anche se alcune regole sono di buon senso, è essenziale sapere quali sono i suoi diritti e i suoi obblighi come inquilino, per evitare spiacevoli sorprese. Ecco tutto quello che deve sapere sui diritti e i doveri degli inquilini.
Diritti e doveri di un inquilino in Spagna
Diritti dell'inquilino
Negoziare il prezzo dell'affitto e la durata del contratto di locazione
In Spagna, il locatore e l'inquilino possono concordare, prima della firma del contratto di locazione, la durata del contratto e l'affitto mensile. Durante la durata del contratto di locazione, l'affitto può essere aggiornato solo annualmente e alle condizioni concordate da entrambe le parti, generalmente seguendo un tasso stabilito dallo Stato. Il tasso di aumento può comunque essere concordato tra l'inquilino e il locatore.
Estendere la durata del contratto
Il giorno in cui il contratto termina, viene prorogato per un anno, fino a quando il contratto di locazione non raggiunge un minimo di tre anni (proroga forzata) e a meno che il locatario non comunichi il suo recesso almeno 30 giorni prima della data di scadenza del contratto o delle proroghe.
Per i contratti in cui non è prevista una scadenza, si concorda che la durata del contratto di locazione è di un anno con il diritto di proroga fino a tre. Se, dopo questi tre anni di contratto, né il proprietario né l'inquilino notificano la volontà di rescindere il contratto 30 giorni prima della scadenza, il contratto sarà prorogato di un anno (proroga tacita automatica).
Rescindere il contratto di locazione quando necessario
In Spagna l'inquilino ha il diritto di rescindere il contratto dopo sei mesi, a condizione che il locatore ne sia informato con almeno 30 giorni di anticipo. In questo caso, e se concordato nel contratto, l'inquilino deve risarcire il locatore con un importo equivalente a una mensilità dell'affitto corrente per ogni anno di contratto che rimane da eseguire. Per i ritardi inferiori a un anno, il risarcimento sarà proporzionale.
Recupero della caparra in assenza di danni
Una volta scaduto il contratto, se l'immobile è in buone condizioni e non ci sono debiti con i servizi (acqua, gas, elettricità), il proprietario chiederà all'agenzia incaricata della cauzione di restituirla all'inquilino. In Spagna, questa sarà trasferita all'inquilino entro un massimo di un mese dalla restituzione delle chiavi. Se il proprietario impiega più tempo a restituire il deposito, l'inquilino può richiedere gli interessi.
Rimanere un inquilino nonostante un cambio di proprietà
Gli inquilini le cui abitazioni sono registrate nel catasto e occupate da loro stessi, dai loro coniugi non separati o di fatto, o dai loro figli a carico, hanno il diritto di mantenere il contratto con gli stessi diritti e obblighi. In caso contrario, e se il nuovo proprietario desidera utilizzare la casa, l'inquilino può chiedere di poter rimanere per altri tre mesi, durante i quali normalmente pagherà l'affitto e altre somme dovute all'acquirente. È anche possibile chiedere un risarcimento al venditore dell'immobile (ex proprietario) per i danni subiti.
Concessione del contratto di locazione in determinate situazioni
Anche se l'inquilino non abita più nell'abitazione, può continuare a pagare l'affitto se il coniuge continua a vivere lì, o se ci sono figli a carico, e se sono registrati nel registro fondiario. In caso di nullità, separazione o divorzio, il coniuge che occupa l'immobile può diventare un inquilino registrato se il diritto civile lo decide, ma deve informare il proprietario entro un massimo di due mesi dalla notifica giudiziaria.
In caso di morte dell'inquilino, è possibile concordare la non surrogazione (se avviene dopo tre anni dal contratto) o la risoluzione del contratto dopo tre anni (se avviene prima).
Beneficiare di vantaggi fiscali sulla dichiarazione dei redditi
In Spagna gli inquilini possono dedurre l'importo annuale dell'affitto dell'abitazione principale nella dichiarazione dei redditi (la percentuale dipende dalla base imponibile) e i lavori effettuati nell'immobile in questione (in accordo con il proprietario).
Ottenere una riduzione dell'affitto in cambio di miglioramenti all'unità abitativa
L'inquilino può apportare miglioramenti (mai se questi incidono sulla stabilità o sulla sicurezza dell'abitazione) se il locatore lo consente per iscritto. Inoltre, in Spagna, entrambe le parti possono concordare che il pagamento dell'affitto (totale o parziale) sia sostituito, per un certo periodo, dal costo dei lavori alle condizioni concordate. In caso di mancato rispetto delle condizioni concordate, il locatore può risolvere il contratto.
Nel caso di lavori senza l'autorizzazione del locatore, ciò può obbligare l'inquilino, al termine del contratto, a lasciare la casa nel suo stato originale senza alcun compenso.
Esecuzione di lavori in caso di disabilità propria o del coniuge
L'inquilino può eseguire, previa notifica al locatore, lavori all'interno della casa se lui, il suo coniuge o le persone che vivono permanentemente nell'abitazione sono disabili o hanno più di 70 anni. I lavori non devono influire sugli elementi comuni o sui servizi dell'edificio, né sulla stabilità o sulla sicurezza dell'edificio. Una volta scaduto il contratto di locazione, l'inquilino deve lasciare l'immobile come era in origine, se il locatore lo richiede.
Rinuncia all'acquisizione preferenziale
L'inquilino può rinunciare al diritto di acquisizione preferenziale. In Spagna, il locatore deve informare l'inquilino della sua intenzione di vendere l'immobile entro un periodo di almeno 30 giorni.
Obblighi dell'inquilino
Versare un deposito al momento della firma del contratto di locazione
L'inquilino deve versare un deposito legale, destinato alla riparazione di eventuali danni all'immobile (che non garantisce il pagamento dell'affitto in ritardo), equivalente a un mese di affitto (due se l'immobile non è destinato all'uso come abitazione). Il deposito sarà versato all'agenzia stabilita dalla comunità autonoma corrispondente. Il deposito viene rivisto ogni tre anni (per i contratti firmati dopo la nuova legge), ma ad ogni proroga le parti possono concordare l'importo fino a un mese dell'affitto corrente.
Se si verificano danni all'immobile, se l'inquilino se ne va prima del previsto o se non paga l'ultimo mese di affitto, il locatore può chiedere un risarcimento e utilizzare il deposito.
Pagare l'affitto mensile come concordato
L'inquilino dovrà pagare l'affitto mensile concordato entro il termine stabilito. In caso contrario, se è specificato nel contratto e l'affitto è registrato nel Registro Fondiario, il contratto di locazione sarà risolto una volta che il locatore avrà richiesto il pagamento all'inquilino per via giudiziaria o notarile e non avrà ricevuto risposta entro dieci giorni lavorativi. Se ci sono spese successive non pagate, il proprietario può utilizzare il deposito per correggerle prima della notifica notarile.
Occuparsi delle spese domestiche
In Spagna, sebbene alcune tasse come l'imposta IBI debbano essere pagate dal locatore (a meno che non sia specificato diversamente nel contratto), l'inquilino è responsabile del costo delle forniture domestiche come acqua, elettricità e gas, oltre a pagare il costo dell'assicurazione del contenuto della casa e altre spese come la manutenzione della caldaia, se stipulato nel contratto.
Restituire l'immobile nelle stesse condizioni in cui era in origine
Se il locatore non indica diversamente, l'inquilino deve lasciare l'immobile al termine del contratto di locazione come l'aveva trovato all'inizio. Ciò include lo stato delle pareti, dei mobili e degli oggetti che erano presenti al momento dell'inventario. Se questa regola non viene rispettata, la caparra può essere persa.
Lasciare l'immobile se il proprietario dimostra di averne bisogno
In Spagna l'inquilino deve lasciare l'immobile se, dopo il primo anno di locazione, il proprietario comunica, con almeno due mesi di anticipo, la necessità di utilizzare l'immobile come abitazione permanente per sé, per i suoi parenti di primo grado o per il suo coniuge in caso di separazione o divorzio. Se il proprietario o i suoi parenti non occupano l'immobile tre mesi dopo la fine del contratto di locazione o lo sfratto della casa (salvo casi di forza maggiore), l'inquilino, entro 30 giorni, può tornare come inquilino per un nuovo periodo fino a tre anni, nel rispetto delle condizioni di cui sopra e con un indennizzo pagato dal proprietario.
Lasciare l'immobile in caso di mancato pagamento dell'affitto
In Spagna il problema delle proprietà occupate illegalmente è un problema reale. Ci sono non meno di 100.000 case o appartamenti occupati illegalmente. Il proprietario può fare causa all'inquilino se il pagamento è in ritardo di un mese. A quel punto, l'inquilino ha dieci giorni lavorativi per evitare - o cercare di evitare - lo sfratto pagando l'affitto dovuto (e le spese legali). Questa procedura può essere eseguita solo una volta durante il contratto di locazione, perché la seconda volta che l'inquilino è in ritardo, sarà sfrattato anche se paga in seguito.
Se entro dieci giorni l'inquilino non risponde al locatore o non lascia la casa, sarà condannato a pagare tutti i debiti e le spese fino alla restituzione dell'immobile. L'inquilino ha la possibilità di opporsi alla condanna e di contestare l'obbligo di restituire gli importi (eccedenza). Il locatore non può decidere di cambiare la serratura o di interrompere i servizi domestici, pena la denuncia e la condanna.
Risoluzione del diritto del locatore
Se il locatore subisce una sostituzione fiduciaria, un pignoramento, un pignoramento ipotecario, una sentenza del tribunale o l'esercizio di un'opzione di acquisto, il contratto di locazione si estingue (tranne nei casi in cui l'immobile è registrato nel catasto, nel qual caso il contratto di locazione continuerà per la durata concordata).